Claves para la inversión inmobiliaria en el extranjero

La primera actuación a realizar por un inversor que pretende adquirir inmuebles o terrenos edificables en el extranjero debe consistir en identificar su perfil de riesgo.

Las diferentes características inmobiliarias de los distintos países comportan desiguales expectativas de riesgo y rentabilidad. Indiscutiblemente, la compra óptima no será la misma para "un jugador de póquer inmobiliario" que para un inversor conservador. Al primero no le importa apostar al "todo o nada".
Está dispuesto a correr casi cualquier tipo de riesgo si la expectativa de rentabilidad es elevada. En cambio, para el segundo, la prioridad no es el beneficio a obtener, sino el grado de seguridad de la inversión. Su adquisición preferida es la de un activo con un riesgo muy bajo y una expectativa de rentabilidad moderada.
En el mercado residencial, la mayoría de los inversores son adversos al riesgo.
No obstante, a veces, no valoran éste de forma adecuada. No es infrecuente que realicen adquisiciones de elevado riesgo y crean que han comprado "activos seguros". Esta situación suele darse porque los adquirentes no tienen claro los principales factores que determinan el riesgo de una inversión inmobiliaria en el extranjero. Desde mi perspectiva, dichos factores son lo siguientes:

• a) Seguridad jurídica. Las leyes vigentes en el país deben permitir que la propiedad del activo corresponda, en la actualidad y en el futuro, al inversor que lo ha adquirido. No obstante, no siempre sucede así. En un significativo número de países no se sabe con certeza quién es el propietario de determinados terrenos edificables. En algunos, no hay registro de la propiedad, en otros, más de uno. En ciertas naciones de Europa del Este (por ejemplo, Polonia), existen bastantes litigios judiciales por la propiedad de la tierra. El antiguo propietario de los solares, antes de la expropiación realizada por el régimen comunista, exige su devolución (por ejemplo, en algunos casos, la iglesia católica en Polonia).
  Por tanto, puede ser que la actual propiedad, una vez resuelto el juicio, no sea la verdadera. En algunas naciones del Magreb, como Marruecos, una crisis política puede conllevar la expropiación de los solares e inmuebles adquiridos por extranjeros. Aunque actualmente dicho riesgo es reducido, un profundo cambio de la vigente política gubernamental puede incrementarlo de forma sustancial.
  
• b) Seguridad de las personas. En el extranjero, a diferencia de España, continúan existiendo "solares de postal" a precios muy asequibles. Suelen ser lugares paradisíacos, situados en primera línea de mar y con excelente clima durante la totalidad del año. En ellos los terrenos edificables tienen precios de venta comparativamente irrisorios. Paradójicamente, estas características no aseguran que su adquisición sea una magnífica inversión. El precio del terreno es una variable importante, no obstante, la clave del éxito de la inversión inmobiliaria es la existencia de una gran demanda de vivienda en la localización elegida. Sin embargo, si no existe una elevada seguridad para las personas, esta rentabilidad suele ser reducida.
  En la actualidad, éste es el aspecto que en mayor medida retrae la inversión extranjera en Brasil (excepto en determinadas poblaciones), Colombia, Haití, Angola, Madagascar, etc. Una promoción dedicada a turistas extranjeros debe garantizar una elevada calidad de vida (es importante también asegurar una buena red de relaciones sociales) y una gran seguridad personal. Si no garantiza ambos aspectos (especialmente el segundo), la inversión realizada puede ser un auténtico fracaso.
  
• c) Importancia relativa de las demandas por motivo "uso e inversión". Las demandas por motivo "uso" e "inversión" suelen comportar una diferente absorción de la oferta de viviendas. En la primera, ésta es de carácter prácticamente permanente. En cambio, en la segunda, si la adquisición posee una finalidad especulativa, aquélla sólo tiene lugar de forma temporal. En este último caso, la demanda observada en la actualidad se transforma en oferta en un periodo más o menos próximo. Debido a ello, cuanto mayor sea ahora la demanda por motivo inversión, más elevada tenderá a ser la oferta futura de residencias de un país.
  Por tanto, a medio y largo plazo, el precio de la vivienda generalmente tendrá un menor recorrido al alza o una mayor posibilidad de descenso. En términos de riesgo, la anterior relación implica que éste sea más elevado (reducido) cuanto mayor sea la importancia relativa de la demanda por motivo inversión (uso).