¿Como tasar una finca?

En este artículo vamos a explicar brevemente como tasar / valorar una finca, con la finalidad de obtener un valor de mercado a título informativo.

Como metologia de trabajo, podriamos adoptar la siguiente:

-Inspección visual de la finca.

-Realizar un reportaje fotográfico de la finca.

-Levantamiento de un croquis in situ para obtener la superficie comprobada.

-Revisar y reflejar características constructivas, tipo de acabados, instalaciones, etc.

-Estudio de mercado de fincas a la venta de similares características en la zona.

Toma de datos:

-Como ya hemos comentado, reportaje fotográfico.

-Localización de la ficha catastral del inmueble.

-Revisión de la documentación registral aportada (escrituras / nota simples)

-Realización de un estudio de mercado mediante observación de fincas a la venta en los alrededores.

-Estudio de mercado mediante bases de datos y publicaciones del sector inmobiliario.

-Estudio de mercado mediante bases de datos internas.

Como criterios de valoración, existen muchos y varian en función de la finalidad y tipo de bien, pero como norma general, para casas, locales, plazas de aparcamiento, etc.podriamos aplicar lo siguientes:

VALOR DE MERCADO

La finalidad del presente informe de tasación ha sido la determinación del Valor de Mercado de la propiedad motivo de estudio. El valor de mercado se define como el importe de la transacción a la fecha de la valoración, entre un comprador y un vendedor genéricos e independientes entre sí, que desean llevarla a término después de un adecuado plazo de exposición del activo al mercado; actuando ambos con un razonable conocimiento de todos los hechos relevantes que afectan al activo y al mercado, y sin presión alguna, ya sea externa o derivada de circunstancias particulares.  Aplicando Principio de Prudencia, y homogeneizando en relación a la situación de mercado actual.

VALOR DE TASACIÓN

Es el valor que la O.M.ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar.

MÉTODO DE COMPARACIÓN

Estudio de mercado siguiendo el método de comparación de propiedades similares a la finca objeto analizando la oferta existente para llegar a conclusiones sobre el valor que tendría el activo en una transacción de la zona, según la definición de Valor de Mercado y aplicando las premisas de valor correspondientes. Aplicando Principio de Prudencia, y homogeneizando en relación a la situación de mercado actual.

Si precisa tasar su herencia, dejelo en manos de peritos tasadores expertos

Susan Schneider, está inmersa en una verdadera batalla judicial contra los tres hijos del cómico, que se suicidó el pasado mes de agosto. La tercera esposa de Williams reclama unos aspectos de la herencia del actor que, según los hijos de este Zak, Zelda y Cody, todos ellos mayores de edad, “no le corresponden”

Y es que a la hora de dividir una herencia hay muchas posibilidades, aunque acudir a los tribunales suele ser la última opción y la más perjudicial por su elevado coste de dinero y tiempo.

 

 Tasadores expertos en herencias.

Normalmente existen dos tipos de división de la herencia:

La primera se realiza por la persona que fallece, en el testamento. No obstante puede indicar que divide la herencia por fracciones, sin indicar exactamente qué relación de bienes deja a cada heredero. En este caso, se puede nombrar una persona llamada contador- partidor que será el encargado de repartir los bienes, este será nombrado por el testador.

En caso de no existir testamento escrito, se realiza una división de mutuo acuerdo. Si los herederos no se ponen de acuerdo para la división de los bienes, es entonces cuando se debe acudir a los tribunales.

La ayuda de un perito tasador, puede ayudar a las familias sin tener que llegar a la idea de acudir a los tribunales.

¿Quién se esconde detrás de las sociedades de tasación "las tasadoras de los bancos"

Su papel es clave en el mercado inmobiliario español. De sus tasaciones dependerá no sólo que el banco o la caja de turno den luz verde a una hipoteca sino determinarán la cantidad de dinero que concederán al comprador para financiar la adquisición de un inmuebles sea éste vivienda u otro activo inmobiliario.

Han sido acusadas de inflar las tasaciones en pleno 'boom' y de continuar haciéndolo en pleno pinchazo de la burbuja. Su independencia también ha sido cuestionada por la vinculación de algunas de ellas respecto al sector financiero lo que ha llegado a provocar cierto monopolio en el sector de las tasaciones en España. 

No en vano, en 2009, las tasadoras relacionadas con entidades de crédito realizaron más del 40% de las tasaciones, porcentaje que se redujo al  21% en 2010 después de que Tinsa, la mayor tasadora de España por facturación y cuyos accionistas eran la CECA, Caixa Nova, Bancaja, Caja Granada y CCM,fuera adquirida en julio en el verano pasado por el fondo de capital riesgo Advent. 

Esta operación aparcó las dudas en torno a la falta de independencia por parte de las sociedades participadas por bancos y cajas, al menos sobre el papel."Advent no ha pagado 100 millones de euros por Tinsa a cambio de nada sino por una cuota de mercado y unos contratos de servicios profesionales a largo plazo. Se ha producido un cambio de forma pero no de fondo", comentan a El Confidencial fuentes conocedoras de la operación. 

Además ha supuesto un cambio significativo en la radiografía de un sector que ha conseguido sobrevivir a una crisis que se ha llevado por delante casi la mitad de sus ingresos y más de un millar de puestos de trabajo. Sin embargo, la presencia de las entidades financieras en el accionariado de las tasadoras sigue siendo significativa.

¿Quién se esconde detrás de ellas?

En la actualidad, hay 57 entidades registradas en el Banco de España, dos más que en 2010. Una docena están participadas por entidades financieras, fundamentalmente cajas de ahorros. De hecho, sólo dos, tienen detrás a un banco: Sivasa, del Banco Santander y Tasaciones Hipotecarias de BNP Real Estate, consultora inmobiliaria filial de BNP Paribas que, por otra parte, no tiene negocio hipotecario en España.

Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias (VTH) es de la Caixa, Tasaciones y Valoraciones de Galicia de Novacaixagalicia y Caja Madrid, que también controla Tasamadrid, la tercera del sector. La BBK, Unicaja, la Caja de Ahorros de Navarra, las cajas de Guadalajara, Huelva, Jerez y Sevilla, Caja Laboral o la CAM también forman parte del accionariado de otras tantas tasadoras (ver cuadro adjunto). 

"Las tasadoras caminan hacia una mayor independencia respecto a las entidades financieras", comenta Enrique Carrero, vicepresidente de CB Richard Ellis Valuation Advisory, consultora inmobiliaria que, por otra parte, consiguió el año pasado la homologación como tasadora  por parte del Banco de España. "La vinculación de las tasadoras con los bancos y cajas nunca ha sido un problema. Lo que sucede es la mujer del César no solo debe ser honesta, también tiene que parecerlo", añade Cristina Eguilior, directora de tasaciones de la compañía.

Valor catastral. Revise el valor de su finca

Valor catastral. Revise el valor de su finca

Esté atento con el valor catastral de sus propiedades, porque con esa referencia se calcularán los impuestos de bienes inmuebles.

*Verifique el valor de su finca consultando a un tasador profesional. Este documento le servirá para solicitar la revisión del Valor Catastral, y el correspondiente ahorro en los impuestos vinculados.

En muchos casos y fruto de la situación actual del mercado inmobiliario, los valores catastrales superan el valor de mercado de las fincas.

Como tasar una casa, un piso, un local, etc.

Como tasar una casa, un piso, un local, etc.

Hay diferentes opciones a la hora de conocer el valor de su propiedad. Realmente el que mejor conoce el valor de una finca es su propietario, ya que esta en constante contacto con el mercado local, su entorno, otros propietarios de fincas similares, etc.

Si precisa una opinión de un tasador experto, para un divorcio, separación, herencia, impuestos, etc.. o cualquier otra finalidad acuda a un Arquitecto o Ingeniero.

Valoraciones online:  No recomendamos su uso, ya que es una herramienta de poca o ningunas precisión, ya que no se tienen en cuenta muchas variables a la hora de emitir un valor de mercado. Y sin ningún tipo de validez.

En la actualidad  y fruto de las nuevas tecnologías, aplicaciones web, empresas de tasación etc, se han creado muchas, que se basan en tasaciones realizadas por código postal y parámetros. Con la simple idea de vender un producto económico.